从全球最大房企到如今的资金困境，恒大的“余粮”还剩多少？

文 ／ 七公

出品 ／ 节点财经

最近，关于恒大的各种传闻层出不穷，财富兑付风波持续发酵。9月16日晚，A股上市公司世联行发布公告，称与恒大集团已就应收款项中部分款项达成抵房解决方案。对于恒大来说，以房抵债也不失为一种救急措施。

9月14日，中国恒大（3333．HK）在港交所发布公告就近期事件进行了正式回应，主要内容有三：

公司承认目前确实遇到了前所未有的困难，而为缓解流动性问题采取的相关措施，如转让成员权益、出售位于香港的办公大楼等未取得预期效果。

6月－8月，公司物业合约销售金额呈下降趋势，分别为716．3亿元437．8亿元、380．8亿元，预期9月继续大幅下滑。

公司已聘请华利安诺基（中国）有限公司及钟港资本有限公司作为联席财务顾问，评估公司资本架构，研究流动性情况，探索所有可行方案。

从全球最大房企到今日的资金困境，庞大的负债始终是压在恒大身上的一根“稻草”，也是外界一直关注的焦点。那恒大究竟欠了多少钱？又涉及到哪些金融机构？

／ 01 ／

恒大事件

波及面有多大？

财报显示，截至今年6月末，中国恒大总资产为2．38万亿元，较上年同期增加1710亿元；总负债1．97万亿元，较上年同期减少161亿元。资产规模和负债规模均位列各大房企首位。

图源：WIND数据

资产好说，重点是负债。1．97万亿是个什么概念，2020年广东省一般公共预算收入实现1．29万亿元，领跑全国，而这个数字距离恒大的负债总数还有一定的差距。

关键在于，恒大的短期债务压力较大，应付账款及票据6669亿元、短期借贷及长期借贷当期到期部分2400．5亿元，总流动负债高达1．57亿元，占比近80％，而账面货币资金仅有1952．16亿元，且“三条红线”碰触了两条。

长期以来，地产靠债务驱动快速扩张，背后离不开金融机构“输血”。若恒大债务出现什么差池，可能引发一连串的“蝴蝶效应”。

根据去年那份被恒大辟谣的求援文件显示，截至2020年6月30日末，恒大集团负债涉及128家银行类金融机构和逾121家信托、城投、资管、小贷等非银行机构。

其中，境内银行类金融机构借款余额2163亿元，排名前五的分别为民生银行293亿元、农业银行242亿元、浙商银行113亿元、光大银行105亿元、工商银行103亿元；境内非银行金融机构借款余额3684亿元，排名前五的分别为外经贸信托241亿元、中航信托191亿元、山东信托176亿元、光大兴陇信托164亿元、渤海信托125亿元。

尽管恒大当时做了辟谣，但从如今的局面推断，当时文件中所说的内容也并非空穴来风。而上述金额对任一家金融机构而言，应该都是一笔“头大”的费用。

以民生银行为例，摩根大通9月初估计，该行对恒大的风险敞口最大。

不过，民生银行6月份在上证e平台上回复投资者时表示，恒大集团及关联公司在该行的所有授信业务还本付息情况均正常，从合作开始至目前均无逾期情况发生。

尽管如此，民生银行的股价却非常诚实，从7月初到现在，下挫幅度近30％。不得不说，有中国平安对华夏幸福的前车之签，资本市场对恒大可能对民生银行造成的坏账准备计提影响多少还是在意的。毕竟，民生银行去年净利润不过才265亿元。

金融机构之外，业务层面被恒大牵连的公司也不在少数，仅A股已明示为恒大供应链一员的就有20余家，如三棵树、索菲亚、欧派家居、喜临门等。

9月6日，三棵树披露，截至8月31日，公司就来自恒大的应收账款和应收票据，发生逾期金额共计3．36亿元，尚有1亿元未付；另一家定制家居龙头索菲亚，同意以用恒大或恒大下属子公司债权相互抵销的方式处理对其享有的债权。

／ 02 ／

“地主家的余粮”

还有多少？

流动性紧张加剧，恒大已经从“买买买”切换到了“卖卖卖”，并寻求多种措施减困，如调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、引入新战投等。

公开市场信息显示，目前恒大已售出部分物业资产和股权。

包括向供货商及承包商出售物业单位以抵扣部分欠款，总金额约251．7亿元；出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约为92．7亿元。

出售恒腾网络11％股份给两个买方，总代价约为32．5亿港元；出售盛京银行1．9％股份，总代价为10亿元；出售深圳高新投7．08％股权，总代价约为10．4亿元；出售恒大冰泉49％股权，总代价约为20亿元。

图源：安信证券研究报告

粗略计算，这几笔交易将为恒大回流现金或偿还欠款合计约为411．7亿元。虽然相较于近2万亿的负债只是杯水车薪，但如果交易最终达成，对缓和恒大的资金链还是会有所帮助。而最终能否度过危机，更大的希望还得看“地主家余粮”的数量和质量。

恒大中期财报显示，截至今年6月底，公司总土地储备项目778个，原值为4，568亿元，旧改项目146个，总货值近2万亿。

另有恒大香港总部大楼和新界元朗地区的住宅项目待价而沽。最新报道中，前者可能价值13亿美元，后者为10亿美元。

节点财经注意到，在债务危机蔓延下，恒大的资产价值也在快速缩水。

据悉，8月份时，恒大对香港总部大楼报价尚超过20亿美元，同时正在寻求以80亿港元（10亿美元）价格出售上述元朗的住宅项目，价格低于恒大当初为收购该项目支付的89亿港元。

除此之外，目前恒大集团在内地仍有不少住宅地产，尤其是位于深圳大湾区中心地带的住宅地产，但可售面积尚不清楚；直接和间接分别持有恒大物业59．04％股权、恒大汽车74．99％股权、恒腾网络26．55％股权、嘉凯城27．85％股权、盛京银行34．5％股权、易居控股9．8％的股份。

按照各大上市公司的最新收盘价（9月16日），假如恒大价将其股权全部清仓，恒大物业约回流资金260亿港元，恒大汽车约250亿港元，恒腾网络约63亿港元，嘉凯城约18亿元；盛京银行若价格和8月份一样，最高可达28亿美元，约180亿元；易居控股约6000万美元，约3．84亿元。

换算成人民币，恒大回笼资金大概在660亿元左右，加上土储原值和香港物业资产，约在5400亿元左右。

当然，恒大也在加速把其他业务送上资本市场。在线房屋和汽车销售平台FCB Group本来预计在2022年第一季度上市，根据3月份的估值，剩余90％的股份可能价值180亿美元，约1152亿元；恒大全资拥有的旅游业务拟分拆上司，潜在融资规模尚不清楚。

总的来说，恒大要度过目前这场危机，难免要打一场硬仗。接下来无论在消费市场还是资本市场，亦或舆论环境，恒大都已经没了退路，必须全力以赴。

用资产换时间，留个恒大的时间还有多少，恐怕就要看它的资产处置速度了。

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